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“车位费、团购费、茶水费、意向费……近几年来，房地产销售行业乱象时有发生，屡禁不止。乱象背后，大多是地产商“巧立名目”试图绕过备案价格以期获取更多利润。山东青岛，佳源国际或是这场游戏中的老玩家……”

购房者苦销售套路久矣。

7月23日，住建部等八部委发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，将监管触角从住房租赁中介机构乱象延伸至房地产领域的违法违规行为。

（来源于网络）

然而，就在政策出台四天前，山东青岛“佳源华府”的售楼处内，仍有销售人员表示：原则上新房销售“必须带车位。哪怕购房者无需车位，该部分款项都将以现金方式支付，并无收据。

公开信息显示，佳源华府开发于年底，隶属浙江房企佳源集团，于今年年初纳入上市公司佳源国际的体系内部。

与其他上市公司不同，佳源集团的大部分资产均位于非上市平台，这样的模式为佳源蒙上了一层神秘面纱。公司负债程度究竟几何？新增土储如何获得？大量的经营数据留存在非上市平台之中，只留给外界一个模糊的规模概貌。

沿着蛛丝马迹探寻，佳源华府实为佳源国际管理层年初所言“将要注入上市公司”的优质资产之一。但佳源华府所在朱家洼地块的归属曾存在众多纠纷，青岛亚星、崂山区政府以及佳源子公司领世华府三者多次对簿公堂。

另一方面，佳源国际自去年就已经开始高息借新还旧，来自债务方面的压力已经高企。

“原价元，交纳5万元团购费，享受实际成交价格元……房款部分，元可开全款发票，30万元需和5万元团购手续费一起现金缴纳且无发票。对您来说，这样操作，可比正常成交省契税元……”7月19日傍晚，在青岛做房屋销售的李慧（化名）向客户解释起购房应付款的具体组成。

听完李慧的介绍后，客户表示并不理解。在客户看来，李慧给出的方案不仅复杂，在价格方面还高出了该项目的备案价许多。

对此，李慧解释称，今年青岛崂山区房地产市场大幅回暖，房价今年七连涨。公司曾主动申请调高备案价格，但政府并未批准。

一位业内人士向老虎财经表示，“现在各地都在控制房价，一般而言，新屋销售的均价不可以超过备案价格。目前各地上调备案价格的例子很少，几乎没有，因为一整套手续下来极为复杂。”

尽管申请上调备案价未果，李慧所在的“佳源华府”还是选择用其他方式间接抬高新房售价。其采用的方式是——车位费以及团购费。

李慧向客户介绍：“目前青岛市政府要求限价，所以我们有30万的房款无法体现在网签合同里，只能用车位款的方式开具发票。”

据李慧所言，其服务的楼盘原则上新房销售“必须带车位”。若客户无需车位，则网签合同价格不变，手续费和溢价部分合计35万元，需以现金入账，不开具发票。

这并非佳源集团楼盘销售首次在房屋销售上“另辟蹊径”。据青岛当地媒体报道，此前佳源在青岛地区的另一楼盘也存在未获得预售证，提前收“入会费”的行为。

“这种行为绝对是违规的”，一位上海本地房企人士表示，“但现在都这样做，很多人不交这个钱，别说优惠，可能连购房资格都没有。”

李慧也向客户举例称青岛多个楼盘都存在类似情况，并表示这都是“互相学习经验”。

“佳源集团们”的销售套路不断迭代，而购房者则早就苦销售“套路”久矣。

7月23日，住建部等八部委发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，将监管的触角从住房租赁中介机构乱象延伸至房地产领域的违法违规行为。

有关房屋买卖一项，《通知》划定了9大违规现象。其中，协助购房人非法规避房屋交易税费、违规收取预付款、“茶水费”等费用变相涨价；捆绑销售车位、储藏室等违规行为赫然在列。

监管利剑刺向销售乱象，房地产行业对镜观己。

“单纯从近期市场表现看，相对来说属于略稳定的，各地躁动的现象不多。”

对于此次新政，地产分析师严跃进分析道，从管控的内容来看，有一些内容是过去提及比较少的，比如说政策明确要对“协助购房人非法规避房屋交易税费”的等情况进行管控，类似提法具有非常好的导向。

“过去各类做低房价的做法很多、以及设想将二套购房资源变为首套购房资格，类似操作都存在回避税费的嫌疑……对于各类市场参与者来说，尤其是房企和营销部门来说，需要积极落实此类政策，真正在房屋开发和交易中规定。”

（来源于网络）

一位在两千亿房企负责拿地前成本测算的中层向老虎财经表示，在公司内部的会议中，有关下半年的行业研判悲观情绪弥漫。“下半年市场整体趋势向下，压力很大；下半年投资会很谨慎，已经拿地的项目必须加快进度和销售；没拿地的，要首先考虑安全性、拿一批好地。”

千亿房企尚且如此，仅有百亿规模的佳源国际肩头压力更甚。

销售简报显示，今年上半年佳源国际合同销售金额约.27亿元，同比上升约64%；合同销售面积约.14万平方米，同比上升约38%。从销售金额来看，佳源国际已完成全年销售目标的47.23%。

就在6月30日，佳源国际还通过现金、增发股份及债券的方式完成了山东资产注入。收购完成后，佳源国际的并表范围新增三个位于山东省青岛项目及一个山东省威海的项目。

这四个项目对佳源国际意义重大，年年度业绩沟通会上，佳源国际总裁沈宏杰曾表示，年公司的销售目标为亿元，其中，预计山东区域贡献约65亿元，佳源国际原有区域贡献亿元。

其中，青岛项目主要包括大型住宅综合体项目，以及批发及零售、信息技术研究以及商业办公室开发。上述大型住宅综合体即为佳源华府项目，该项目也是佳源国际青岛三个项目中的最为重要的一环。

多份报道显示，佳源华府，即青岛“朱家洼”项目曾饱受争议。

据悉，早在年，该项目就已被青岛崂山区“划给”青岛亚星。青岛亚星办好前期手续后，青岛崂山方面却变了脸，拒绝配合后续工作，并将该项目转至青岛领世华府。

事件持续推进，期间，青岛亚星与青岛领世华府多次与青岛崂山区方面对簿公堂。直至年，项目划转至青岛领世华府。

年年底，佳源方面通过青岛领世华府介入该项目。同期，领世华府发生工商变更，前核心人物于清华退出，由于曦华接任董事长。

不过，资料显示，于曦华和于清华均属于青岛国际商务有限公司的核心人物。

于曦华和于清华有何关系，二者又与佳源国际有何渊源？老虎财经于7月22日向佳源方面发出询问。截至发稿，佳源方面尚未回复。

宣传资料显示，佳源华府主打改善型户型，套均售价逼近千万。据开发资料，该项目地块实为朱家洼旧改项目。一般而言，旧改项目的土地成本可低至售价的十分之一。如此测算，佳源国际的土地成本并不高。

换言之，对于佳源国际而言，“佳源华府”项目是一只“会下金蛋的母鸡”。而佳源华府通过销售套路变相涨价的原因无他——为了更高的利润。

地产下半场，一城一策的推动下，房企在各地的利润点各不相同。对于部分房企而言，某些二线城市项目已经成为其保证公司运转的关键现金流来源。项目所得利润越高，房企消化高息发债副作用的压力就越小。

7月21日，佳源国际发布公告称，建议根据一般授权发行1亿美元于年到期的7.00%可换股债券，所得款项净额主要为现有债务再融资。

简而言之，借新还旧，这也是房企缓解债务压力的常用方法。真正让佳源国际肉痛的，是其高出业内几个百分点的债券利息。

5月17日，佳源国际在联交所发行了年内第二只债券，发债金额1.3亿美元，利率11%。

与此同期，中指研究院发布的《中国房地产企业融资监测月报》显示，5月份房企海外债平均利率均有所抬升，平均6.38%，同比上升2.24个百分点，环比上升0.48个百分点。饶是如此，佳源国际的发债利率仍逼近平均水平的两倍。

据业内媒体统计，截止年7月8日，佳源国际存续债券共7只，未偿还金额16.5亿美元约.67亿元。而上述7只债券的平均票息高达12.41%，比平均票息仍高出4.08个百分点。

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曹婧晨