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海门撤市设区专题第4篇，亦是房地产分析篇。海门的撤市设区，一是改变南通城市格局，二是助力南通经济总量、金融总量、人口总量、产业总量的全面提升，三是开启南通房地产行业的破局之道。所谓南通房地产行业的破局之道，存在于南通房地产行业的高位盘整的周期之困，存在于海门房地产行业的新生力量，本文将以房地产为主题，以房价、地价、房企、板块、产业、人口等为基础性的探讨话题，分析在撤市设区后，海门房地产市场的趋势，以及对南通整体的楼市格局产生的深远影响。

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探讨的第一个问题：南通房地产的发展进程到底怎么样了？我觉得判断南通房地产进程重点可以从房价位置、地价位置、板块格局这三个方面着手分析，因为这三点能更直观地反映整个南通房地产行业的基本进程。首先是房价。南通的房价有没有泡沫？这是很多南通买房人关心的问题，没买房的选择观望等待期盼房价又泡沫能降下来，有房一族希望房价能够继续上涨把泡沫造得越来越大，继续买房的又希望这个泡沫能够适当缩小然后再放大。我的观点是：南通的房价有泡沫，且泡沫不小。但就房价的泡沫论而言，南通的房价却又处于合理的状态。一座城市的房价泡沫的判断标准有三个：恶性泡沫、中性泡沫、良性泡沫。南通属于哪一种？我个人觉得是第三种——良性泡沫。为什么？过去十年，南通整体房价呈现俯卧撑曲线的增长。过去一年，南通新房的房价同样呈现更为明显的俯卧撑曲线。我的分析是：①、过去十年的南通房价，更多的是受大环境的影响，我把其称为是政策市，在政策市的把持下，南通的房价整体的起伏是合理的，跟着大部队走，新房二手房价格双涨的态势；②、、、年这三年，南通房价整体涨幅幅度提升，来自于南通城市层面的福利和利好的预告，以及一二线城市房地产环境的逼出效应，这是房价的一个巩固期；③、年至今，南通新房价格快马扬鞭，一是因为整体滞涨的二手房市场，二是因为南通城市的大爆发周期，三是因为城市格局特别是楼市格局的调整。再来看南通的二手房价格行情，7月南通房价均价元/m2，相较去年同比14.14%上涨。自从崇川与港闸合并变成大崇川、海门撤市为区之后，崇川、开发、海门、通州四区同涨，其中通州区环比上月涨幅最大，上涨5.54%↑，其中，启东同比、环比均有微微下跌。南通的二手房价格跟新房价格的差距并不是很大，可以说，两者之间在今年或者后面几年的时间开始寻求一个中间的平衡点，这是一个城市房价理性的表现，因此说南通的房价是良性的泡沫，这是其中之一的原因。良性泡沫还有一个原因是南通的房价现在进入了进一步的巩固和提高期，这表现在：二手房市场趋于平淡且二手房价格阶段性地处于价值高位+城市格局变动带来的新房价格继续上扬。东边不亮西边亮，在港闸并入崇川、海门撤市设区后，新房市场的变化还会持续一段时间，直到新房价格实现最终的阶段性高位。当然，南通房价终极的站位是站在南通城市未来的发展方向上，南通不是资源收缩型城市，不是夕阳城市，这在根本上已经表明，南通良性的房地产市场秩序会随着城市价值的兑现而兑现，房价也是如此。其次是南通的地价位置。年上半年，南通共计出让宗地块！总出让面积㎡！总成交金额亿元，其中，住宅地块有宗，总出让面积㎡，总成交金额亿元！年，南通目前已经有17块万元地横空出世，我借用南通楼市情报的一张图给大家看看。我的分析是：①、地价的位置反映了一座城市房地产价值的饱和度，跟重点的一二线城市去做对比，南通的地价还是处于低位期，跟同级别的城市去做对比，南通的地价却又略胜一筹，这和南通城市发展的独特性相关；②、这一波地价行情上涨目前也到了阶段性的高位，特别是核心城区的住宅土地的价格，南通的土地市场即将呈现的集中趋势是：核心城区限地价、控地价、稳地价，甚至不排除地价下调的情况出现，但补充型板块的地价稳步上涨，整体地价稳中有升。这样，就延伸到板块格局了。以大崇川为核心的中心城区往下细分的如中创区的地价将受到监督和