北京白癜风到哪家医院 https://wapyyk.39.net/bj/zhuanke/89ac7.html大家好，我是纪强。在上海买房的朋友应该都关心新房，可讲真现在聊新房的自媒体都不能看。因为篇篇是软文，全部是广告，购房者根本看不到有价值的新房观点。所以我们最近做了一个新房号上海新房指南，它只有一个特点：不做广告。可能是主创团队还算有点房子，不差钱，所以能不吹不黑，客观中立，讲述每个项目的优点和劣势，给购房者一些真心实在的建议。今天我向大家郑重推荐它。
买新房，看上海新房指南。
以下是上海新房指南主创火箭哥的文章，分享给大家。
上海的楼市，看着很热。网红板块前滩九宫格内的豪宅作品三湘印象最后吵得要报警，认筹率%：小半个亿套均的碧云尊邸，第一天就大排长龙，最后认筹率%：最后还当天日光了...像这样的的火爆项目，每个月上海都能出现那么一两个，不太关心楼市的朋友们可能都有着“上海楼市即将起飞”的错觉。但事实，真是这样吗？上海的楼市，正在经历冰火两重天。前段时间，大家如果看过我发的楼市观察文章（传送门），应该都瞅过这张年上半年的市区新房项目认筹分布图：内环内共计11个项目，认筹率超过%的有7个，占比64%中环边共计9个项目，认筹率超过%的有8个，占比88%，其中认筹比超过%的就有3个；外环沿线共计9个项目，认筹率超过%的仅有3个，占比33%；环线内的产品，认筹表现更为出色。而更进一步看，改善项目的表现明显优于刚需项目。上海的楼市很热，但是只限于改善盘的局部热，而非全面向上的全盘热。图中左下角的赵巷板块，金臣颐墅单价8万、套均八位数的总价最后去化不错，而相比价格更低的融创映虹桥却表现平平；图中右下角的周康板块，套均万的绿宝园接近当日售罄，而价格更低的世茂云图却认筹不满二成...即使是同一个区域内，也可以很轻易地感受到差异。两极分化，愈发明显。上海的楼市，目前是一个点状行情。而深圳的楼市，可以说是完全不同的情况。深圳作为一线城市中目前房价最火热的城市，其中当然不乏本地的改善需求，但是绝大多数，都是来自外部的增量流入。原因很简单：落户太简单了。35岁全日制大专，45岁全日制本科或硕士基本都是秒批落户，是超一线城市落户最宽松的城市。
“来了就是深圳人”，此话一点不假。站在决策制定者的角度来看，深圳通过这样的福利吸引了大波年轻人才，人口长期保持净流入的状态，让整个城市充满了朝气和生命力；但是事情都有两面性的：这里也是投资客的天堂。大量的投资消费力流入，导致深圳在房住不炒的大环境上，仍然逆势上扬，涨幅堪比牛市行情，让人惊讶不已。从年开始，经历19年初的粤港澳大湾区、先行示范区和豪宅标准上调等一众暧昧不清的宏观政策，深圳在去年年底到今年年初的这段时间，已经实现了10%的涨幅，十分可观。和深圳不同，上海的限制就要严格多了。
户口上，除了海归留学生可以一年落户之外，研究生都得靠积分落户，除非是高新技术人才引进，不然绝无短时间落户可能。而无法短期落户，自然也就把大量外地的需求拒之门外。所以深圳的房价，一部分是城市自身的产能和利好，另一部分也能看做是全国消费力的衬托。上海，仍以本地置换为基本链条。上海，一直以来都是一个以刚需入场和自住改善形成的良性市场。一般楼市的起步，都是从刚需上车开始、一路到自住改善，一层一层地向上激活。刚需上车的-万群体，永远是市场的基石。万的房东卖掉了手上的房子，进而寻求-0万的改善三房；万的房东卖掉了手上的房子，最后买入万的终极四房，这是一个自住导向市场的合理逻辑。而在自住市场里，卖房的房东很少会是投资客。和投资客不同，置换改善房东的心态更为平和：不会为了一套家具和你扯皮半天，也不会为了十几万的车位和你斤斤计较，只要大家谈得来，签字交易就很简单。目前，上海大约保有万套存量住宅。实际的交易量，由二手房和新房两方面组成。而两者的比例，大约是在7:3的关系。从数据上来看，上海过往五年每年的交易量平均下来大约在32.6万套（实际五年交易总量为套，年均.6套，此处取整）：（数据来源：兔博士）在上海每年新增户口有限的前提下，如果要支撑起房价上扬，那就一定得有规模的改善需求流动。不然完整的自住链条只有刚需，flow就会停滞。刨除刚需上车的比例，实际每年的置换改善交易量，实际只剩下了多少呢？（数据来源：兔博士）
2.5万套（实际五年总交易量套，年均为.8套，此处取整）2.5万?32.6万=7.67%整体的改善需求，仅占到整体楼市交易量的一成不到！在这样的大环境下，上海的楼市如果没有诸如放开限购、降低首付成数这样的政策性激励，是不太可能像深圳那样的爆发式上涨的。在新房市场中，改善需求是绝对的主力军：过往五年，万以上的改善需求占据新房市场中51%的比例；而同比同价位的二手房，仅占二手房市场的13%（-，数据来源于兔博士）。媒体，都是狼性的。市面上各大千万级项目认筹率爆表，甚至如碧云尊邸这样的套均小半个亿都有3:1的表现，自然也就是媒体争相报道的焦点。改善需求被明显夸大，让不明真相的群众总以为上海富得流油，遍地都是千万三房。但事实，差距太大。上海的楼市，增量少、存量多，更多存在的是迭代上扬。当下，其实对改善群体而言，是友好又竞争激烈的。房价若要上涨，需要满足以下三个条件：1.钱很便宜（信贷）2.房价筑底（交易量）3.政策放开（限购）这三个条件，缺一不可。目前，信贷放松是肉眼可见，开放给中小企业的贷款利率已经跌破4%；而上海的交易量已经提升到2.8万套/月，逐步接近牛市的月均3万+套；但是在最关键的政策向，却从未放开。所以，在肉眼可见的短期未来三年里，房价看不到很清晰的牛市预期。改善群体在当下已经可以考虑入场。但是房价是否会跌，我们是看得很明白的：没有空间。楼市，历来都是脉冲式上涨、接着横盘几年、然后再度起势。房价的下限被封死、而房子的上限，无论从品质还是价格来看，都是有刻度的。在所有二手房中，如果添加了中环内、十年内房龄、三房产品这三个条件，我敢说基本筛选掉了区域内99%的房源。不信？随手打开链家。以长宁的天山为例，整个区域原本满屏幕的二手房源：经过上述三种条件筛选后，只剩下了4套房源，可见一斑：不同于深圳楼市的疯狂，上海在严控净增人口的大环境下，全国的消费力无法入场，场内玩家才是上海楼市的基本盘。对于置换改善，我给大家的建议是按照以下两条来选筹：1.多功能低总价：总价相同、房间越多越值得购入2.强配套大规划：强力的商业和学区配套有更大的溢价空间第一条保证你在未来终极置换时不落下风，第二条确保你的房子在未来不缺买家。在楼市平稳过渡的今天，闭眼买房坐等暴涨已经成为历史。在每年的房住不炒口号下，大家看重的不再是多少涨幅，而更多